La mise en œuvre de la garantie décennale pour défaut d’isolation

Pour rappel, la garantie décennale est encadrée par l’article 1792-4-1 du Code Civil qui prévoit notamment que : « Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article. »

Par ailleurs, les dispositions propres à l’assurance de responsabilité décennale sont celles visées par les articles L.241-1 et L.241-2 du Code des Assurances.

Cela étant dit, dans le contexte de la performance énergétique et du défaut d’isolation, la Haute Juridiction a récemment eu l’occasion de revenir sur la possibilité d’engager la responsabilité décennale du constructeur en ce sens (Cass., 3e civ. 23 oct. 2025, n° 23-18.771).

Dans cette affaire, il était question d’acquéreurs lésés ayant assigné le vendeur-constructeur, le diagnostiqueur ainsi que l’assureur suite à une erreur de superficie de la maison vendue ainsi qu’à des problèmes d’isolation. La Cour d’appel de Rennes avait fait droit à leur demande, notamment sur le fondement de la responsabilité décennale. En l’espèce, le défaut d’isolation, qui entraîne d’importants frais énergétiques au demeurant, se traduit en une perte de jouissance du bien vendu, notamment du fait que certaines pièces sont, par conséquent, insusceptibles d’être occupées en période hivernale. En ce sens, le diagnostiqueur et son assureur furent condamnés à indemniser les demandeurs pour la perte de chance de négocier le prix de vente du bien (CA Rennes, 23 mai 2023, n° 20/05887).

Mais par sa décision du 23 octobre 2025, la Haute Juridiction est venue casser cette décision, notamment au visa des articles 1792 du Code Civil et L.111-13-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Pour la Cour, il n’a pas été vérifié si la perte de chance était certaine, tout particulièrement en raison de la réfection complète de l’isolation thermique à l’initiative du vendeur. En somme, pour pouvoir engager la responsabilité décennale du constructeur en raison de l’impropriété à destination, il faut que le défaut d’isolation ne rende possible l’usage du bien qu’à un coût exorbitant ce qui, manifestement, n’était pas le cas en l’espèce.

Quand bien même l’exorbitance arguée s’apprécie au cas par cas et ne possède pas de chiffrage préétabli, ses conditions n’étaient ici pas satisfaites. Il n’y a donc pas de demi-mesure et la Haute Juridiction n’hésite pas à rappeler qu’un « simple » surcoût est insuffisant pour pouvoir engager la responsabilité décennale du constructeur en ce sens.